Blog

Konut kredisi başvuru sürecinin en kritik noktalarından biri Gayrimenkul Değerleme Uzmanı'nın vereceği ekspertiz raporudur. Evin gerçek değerinin belirlenmesi ve krediye uygunluğu konusunda nihai raporu sunan Gayrimenkul Değerleme Uzmanının tüm bu süreçteki rolünü, Garanti BBVA Mortgage Gayrimenkul Değerleme Kontrol ve Kalite Yönetmeni Aydın Coşkun'dan öğrendik.

Öncelikle bize Gayrimenkul Değerleme Uzmanını tanımlar mısınız? Kimdir Gayrimenkul Değerleme Uzmanı?

Öncelikle değerleme kavramının tanımını belirtmek daha doğru olacak. Değerleme, gayrimenkulün veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi işlemidir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ise gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu'nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı" almış olan kişilerdir.

Konut kredisi başvuru sürecinde Gayrimenkul Değerleme Uzmanının işinin başladığı ve bittiği nokta neresidir? Yani değerleme uzmanının görevi tam olarak nedir?

Bankalara yapılan konut kredisi başvurusu değerlendirilirken pek çok etken göz önünde bulundurulmaktadır. Bu etkenlerden belki de en önemlilerinden biri satın alınması planlanan konutun teminat değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan ekspertiz raporudur. Satın almak istediğimiz evin konut kredisine konu olabilmesi için de SPK lisanslı bir değerleme firması tarafından görevlendirilen bir değerleme uzmanı vasıtası ile ekspertiz raporunun hazırlanması gerekir. Yasal mevzuat gereği kullanılabilecek kredi tutarı ekspertiz raporunda belirtilen değerin %75'ini aşamamaktadır. Bu nedenlerle değerleme uzmanlarının hazırladıkları ekspertiz raporları kritik önem taşımaktadır.

Bir ekspertiz raporunun hazırlanabilmesi için temelde 3 ayrı aşamanın tamamlanması gerektiği söylenebilir. İlk aşama, değerlenmesi talep edilen taşınmaz mahallinde yapılan incelemelerden oluşur. Burada taşınmazın kaç m² olduğunun hesaplanması, fiziksel özellikleri, konumu, cephesi, varsa inşaat seviyesi, çevrede emsal olabilecek evlerin m² satış değerleri gibi pek çok etken dikkate alınır. Böylece taşınmaz mahallinde yapılan tespitler neticesinde ekspertiz raporunun hazırlanmasına altlık teşkil edecek olan incelemelerin ilk aşaması tamamlanır. İkinci aşama ise resmi kurum incelemeleri ile alakalıdır. Burada öncelikle taşınmazın tapu kayıtları incelenir. Taşınmazın tapu kayıtları üzerinde satış kabiliyetini engelleyen veya güçleştiren herhangi bir şerh, beyan veya ipotek olup olmadığının tespiti yapılır. Ayrıca tapu, belediye veya ilgili resmi kurumlarda taşınmaza ait proje - imar arşiv dosyası incelemeleri yapılır. Burada taşınmazın projesine uygunluğu ve taşınmazla ilgili herhangi bir olumsuz kayıt olup olmadığının tespiti yapılır. Son aşamada ise ulaşılan veriler bir bütün halinde değerlendirilir. Şayet taşınmaza yasal durum değeri takdiri önünde herhangi bir engel yok ise ekspertiz raporu olumlu sonuçlandırılır. Eğer yapılan tespitler taşınmaza değer verilmesini engeller nitelikte ise tespit edilen olumsuzluklar açıklanarak ekspertiz raporu bilgi amacı değer takdiri ile sonuçlandırılır. Hazırlanan ekspertiz raporu bankanın ilgili ekspertiz ve kredi birimlerince değerlendirilmesi amacı ile bankaya iletilir.

Bir evin değerini belirlerken ne tür kriterler göz önünde bulundurulur?

Satın alınacak olan konut için doğru değer takdiri, konut edinme sürecinin en önemli unsurlarından birisidir. Burada ekspertiz değerini belirleyen pek çok faktör bulunmaktadır. Örneğin konutun lokasyonu, merkezi noktalara ve toplu ulaşım araçlarına mesafesi değeri belirleyen önemli faktörler arasındadır. Ayrıca satın alınması planlanan konutun kullanım alanı, yaşı, inşaat kalitesi, varsa inşaat seviyesi, cephesi, binada konumlu olduğu katı, çevredeki emsal nitelikteki konut fiyatları, kolay kiralanabilir olması gibi özellikler de taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Konutun yer aldığı binanın veya projenin sosyal olanakları da mutlaka dikkate alınmaktadır. Açık veya kapalı otopark seçenekleri olması, kendi içerisinde sosyal yaşam ünitelerini barındırması, yeşil alanlara sahip olması gibi unsurlar da değer takdirinde göz önünde bulundurulmaktadır.

Satın almak istediği ev için konut kredisine başvuracak insanlara, ekspertiz aşamasında problem yaşamamaları için ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz?

Satın alınmak istenilen konutun piyasa değerinin belirlenmesi kritik önem taşımaktadır. Konut gerçek piyasa değerinin üzerinde veya herhangi bir sorun nedeni ile piyasa değerinin altında satılmak isteniyor olabilir. Bu nedenle de ekspertiz işlemi sonucu ulaşılan değer, insanlara almayı planladıkları evin gerçek piyasa değerinin tespiti açısından önemli ölçüde yol gösterici olacaktır.

Ekspertiz işleminde teknik konuları içeren resmi kurum araştırmaları da taşınmazın değerini ve satış kabiliyetini etkileyen önemli bir faktördür. Ekspertiz aşamasında taşınmazla alakalı ilgili tüm resmi kurumlardan ulaşılabilen veriler çerçevesinde inceleme yapılarak taşınmazın ruhsatına, projesine uygunluğu araştırılmakta, taşınmazla alakalı resmi kurumlarca düzenlenen herhangi bir kısıtlayıcı belge veya hukuki sorun olup olmadığı incelenmektedir. Bu nedenle hazırlanan ekspertiz raporunda tespit edilen olumsuz faktörler de mutlaka dikkate alınmalıdır. Çünkü tespit edilen olumsuzluklar ileride yasal zeminde konut sahibine sorun yaratabilir ve taşınmazın değerinin negatif yönde değişmesine yol açabilir.

Sonuç olarak ev almak isteyen kişilere hazırlanan ekspertiz raporunda yer alan değer ve teknik anlamdaki tespitleri mutlaka göz önünde bulundurmalarında fayda olduğunu belirmek istiyorum. Garanti BBVA olarak ekspertiz raporunda yer alan tespitler kapsamında müşteri – banka ve değerleme firması arasında iletişim kanalları sürekli açık tutmaya çalışıyoruz. Müşterilerimize ihtiyaç duyulduğu takdirde geri bildirimde bulunmaları halinde mutlaka yol gösterici yönlendirmelerde bulunuyoruz.

Evini satışa çıkarmak isteyenler evlerini gerçek değerinde satabilmek için nelere dikkat etmeliler?

İlk aşamada mutlaka ekspertiz raporu hazırlatmalarını öneririm. Sonuçta tarafsız bir gözle değer tespitinin yapılması faydalı olacaktır. Bununla birlikte piyasa koşullarının iyi gözlemlenmesi ve doğru alıcı profillerine ulaşılması da değeri etkileyebilecek unsurlar arasında gösterilebilir. Örnek vermek gerekirse asansörü olmayan binalarda alt katlar belirli bir yaşın üzerindeki kişiler için öncelikli tercih sebebi olabilir. Ya da okula yakınlığı nedeni ile bir konut, çocuklu bir aile için farklı lokasyonlardaki konutlara nazaran daha belirgin bir alıcı potansiyeli yaratabilir. Özetlemek gerekirse doğru alıcı profili ve beklentilerle örtüşen piyasa koşulları bir araya geldiğinde hem alıcının hem de satıcının makul göreceği bir satış ortamı oluşabilecektir.