Blog

Kanun kabul edildikten sonra sürekli yükselen bir grafik çizen mortgage'ı işin uzmanına sorduk. Konut piyasasında mortgage ile birlikte neler değişti, Türkiye'de bu değişim nasıl karşılandı, dünyada olup bitenler bizi ne kadar etkiledi, ev almak için en doğru zaman hangisi… Hepsinin cevabı, Garanti BBVA Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven ile yaptığımız söyleşide.

Mortagage Kanunu'nun Türkiye'de kabul edildiği 2007 yılından bu yana tüketicilerin sistemle ilgili algılarında nasıl bir değişim oldu?

Aslında, Mortgage Kanun'nun kabul edildiği 2007 yılından önce de uzun vadeli konut kredileri vermeye başlamıştık. 2005'te enflasyonun tek haneli rakamlara gelmesi ve faizlerin düşmesi bankaların daha düşük faizli ve daha uzun vadeli kredi vermesini sağladı. 

Eskiden konut sahibi olmak için ciddi bir birikim yapmak ya da çok uzun yıllar beklemek gerekiyordu. Belirli bir gelire sahip kişiler, yeterli miktarda birikimleri olmadığı için bu talebi ertelemişlerdi. 2005 yılından itibaren talepler gün yüzüne çıkmaya başladı. Konut piyasasında birdenbire 10 milyar TL'lik artış yaşandı. 2007'de gelen kanunla, bankaların kendini uzun dönemli fonlamasının yolu açıldı, 240 aya kadar düşük faizli vadeler oluşturulmaya başlandı. 2005 yılından itibaren başlayan talepler bu gelişmeyle artış kazandı.

Mortgage kanunu hayatımıza girdiğinde negatif görüşler de vardı elbette ama sistemin avantajları hızla kavranıp benimsendi. Şu an baktığınızda, Türkiye'deki konutların %50'si mortgage ile satılıyor. Algı şu an tamamen pozitif yönde. Sonuçta insanlar konut almaya kalktığında akıllarından geçen ilk şey, bunu nasıl finanse edecekleri. Burada karşılarına çıkan ilk makul seçenek ise mortgage oluyor. Tabii hâlâ faiz oranları yeterli düşük seviyelere inmedi. Fakat yine de baktığınızda tüm krediler içinde mortgage kredisi en düşük faiz oranına sahip ama Amerika'da faiz oranı yılda %3'ken, burada ayda hala %1 seviyelerinde

Emlak piyasasını mortgage'tan önce ve mortgage'tan sonra diye ayırmak doğru mu?

"Mortgage geldi hayatımız değişti." diyemeyiz ama konut kredisiyle hayatımızda yeni bir sayfa açıldı,  Mortgage Kanunu'yla da onu destekleyip ileri taşıdık.  Rahatlıkla böyle bir ayrım olduğunu söyleyebiliriz. Sonuçta daha kolay ev sahibi olmak, konut talebinizi finanse edebilmek için yeni bir yol açıldı. Konut tarafında da değişim olduğunu görüyoruz. Büyük konut projelerinin bu kadar artmasının en önemli sebeplerinden biri de, mortgage'la konut finansmanın kolaylaşması.

Diğer taraftan, konut kredisi piyasası hâlâ emekleme döneminin biraz ötesinde. Dünyanın geri kalanıyla kıyasladığınızda, biz yine küçük bir paya sahibiz ama nüfusumuz genç, yani büyümek için potansiyelimiz var.

Mortgage kredisinin tutarın %75'ini karşılamasının da talebin yükselmesinin önünde bir engel olduğunu söyleyebilir miyiz peki?

Aslına bakarsanız 2011'e kadar böyle bir zorunluluk yoktu. Ancak, dünyada mortgage krizi çıkaran sebeplerin başında bu zorunluluğun uygulanmamasını gösterebiliriz. Mortgage gibi uzun vadeli bir krediye başvuranların, önceden birikim yapması ve ödeme kapasitesini ispatlaması önemli. Ayrıca, sanıldığı gibi "2 taksitini üst üste ödemezsen banka evine el koyar." gibi bir durum da yok. Banka hiçbir zaman konutu üzerine almayı istemez. Zaten yaşanan gecikmelerde bankayla karşılıklı bir çözüm sürecine girilir. %25'lik önceden ödenen bu fark ise bu süreçte zararı azaltacak bir unsurdur. Hem tüketiciyi hem bankayı hem de sistemin geleceğini koruyan bir düzenlemedir.

Bu arada, konut kredisi almak isteyenlere, Torba Kanun'la birlikte devlet desteği de başladı.

Ev almak için doğru zaman diye bir şey var mı?

Dönemsel olarak baktığımızda ocak, şubat ve yaz ayları emlak piyasasında en durgun zamanlar. Bizim en fazla mortgage kullandırımı yaptığımız zamanlar eylül-aralık arasıdır. Fakat faizlerin de etkisini göz önünde bulundurmak gerekiyor.

Doğru zaman için en önemli nokta, ne için konut aldığınız. Yatırım amaçlı mı oturmak amaçlı mı…

Yatırım amaçlıysa, iyi fiyata aldığınızdan emin olmalısınız. Çevredeki konutların rayiçlerine göre düşük fiyatlıysa ve yukarı gitme ihtimali yüksekse, kâr edebileceğinizi düşünüyorsanız yatırım yapacaksınız.

Oturmak için konut arıyorsanız, öncelikle içinize sineni bulmanız lazım. "Ben burada senelerce oturabilirim." dediğiniz evi bulmak kilit nokta. Daha sonra faiz oranlarına, aylık taksit miktarının ne kadara çıkacağına ve bu rakamların sizin bütçenize uyup uymadığına bakmak gerekiyor. Faizlerin yükselmesinden endişe etmenize gerek yok, çünkü zaten ilk ödeme yaptığınız zaman, ödeyebileceğiniz en yüksek miktara ulaşmış oluyorsunuz. Sonrasında yükselen faizler sizi etkilemiyor, çünkü Türkiye'de sabit faiz uygulaması var.

Türkiye'de mortgage'a başvuran tüketicilerin genel profiline baktığınızda belli bir kitleden bahsetmek mümkün mü?  Yoksa sistem tüm ihtiyaç sahiplerinin ilgisini çekmeyi başardı mı?

Türkiye genelinin mortgage sistemini iyi bildiklerini söyleyemeyiz. Hatta özellikle Anadolu'da hiç banka müşterisi olmayan bir kesim bile var. Fakat mortgage kullandırımında genele baktığınızda ise %45'le İstanbul ve Ankara başı çekiyor tabii. Onları %5-6 ile İzmir takip ediyor. Gelir dağılımıyla paralel ilerliyor diyebiliriz. Fakat öte yandan büyük şehirlerin payı her geçen sene düşüyor, diğer şehirlerinki ise artıyor. Mesela en çok kredi verdiğimiz şubeler, Ankara'nın kırsalında ve Çorum'da yer alıyor. Bu konuda farkındalık yaratmak için yerel kampanyalar yapıyoruz.

Anadolu'da insanları bankayla tanıştıran, genelde emlak ofisleri oluyor. Emlakçılar, konut ya da arsa talebiyle gelen kişileri doğrudan bankaya getiriyor. Yavaş yavaş insanlar bankayla tanışıyor. İlk çıktığında, kredi kartı etkileşimi artırmıştı, şimdi de mortgage bu etkileşimi artırıyor diyebiliriz.

Mortgage dünyada uzun yıllardır var olan bir sistem. Bizden önce birilerinin tecrübe etmiş olması bizim faydalanabileceğimiz veriler elde etmemizi sağlıyor mu yoksa sistemdeki yerel farklılıklar bu pozitif durumu ortadan kaldırıyor mu? Yurt dışındaki uygulamaların Türkiye'den farkları nelerdir?

Elbette her şeye sıfırdan başlamadık. İş global ama lokalde hem ürünler hem de yöntemler değişiyor. Müşterilerle bire bir ilişkiler çok farklı yürüyor. Ülke insanının alışkanlıklarından tutun da daha en başta bankacılık sisteminin çok farklı oluşuna kadar büyük değişkenler var. Mesela, İspanya'da değişken faiz, biz de Fransa'da sabit faizli mortgage daha çok tercih ediliyor.

Değişken faizli mortgage ülkemizde çok tercih edilmiyor. Çünkü enflasyon öngörülebilen bir şey değil. Ayrıca Türkiye'de hep kriz beklentisi var. Akdeniz ülkelerinde birlikte yaşayan büyük aileler olduğu için yeni ev sahiplenme oranı da daha düşük oluyor. Boşanmaların yoğun olduğu yerlerde ise tam tersi. Almanya'daki kanunlar genellikle kiracıyı koruyor, bu nedenle ev sahibi olma oranı çok yüksek değil. Danimarka'nın ise kendine özgü bir sistemi var. Fonlama kısmını çok iyi çözmüşler, toplamda gayri safi milli hasıla kadar mortgage piyasası ve vergi avantajları var. Mortgage faizinizi gelir vergisinden düşebiliyorsunuz.

İspanya'da ise yabancılara da satış yapıldığı için nasıl olsa satarım diyerek bir balon oluşmasına sebep olundu. Bu yüzden 1 €'ya bile satılan evler oldu.

İrlanda mortgage piyasası kötü etkilenen yerler arasında. Tutarın %100'ünü karşıladı ve bu durum bir balon oluşmasına sebep oldu. Faizler de artınca her şey bir anda tepetaklak oldu. Türkiye'de ise bu risk yok. Çünkü piyasa zaten bankaların bilançosunun %5'i-6'sı seviyesinde. Amerika'da evinin borcunu ödeyemeyen ev sahibi, bankaya "Alın evimi sizin olsun borcum kapansın." diyebiliyor. Banka bu borçtan ettiği zararı ev sahibinden talep edemiyor. Ancak, Türkiye'de ev sahibi, bankanın evi öngörülen fiyatın altında satması durumunda arada kalan farkı ödemek zorunda. Böyle bir risk olunca, kredi kullananlar konuya çok daha temkinli yaklaşıyorlar.